宏观点评：下调存量房贷利率 影响几何？

事件：8 月1 日中国人民银行、国家外汇管理局召开2023 年下半年工作会议，会议指出要“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

核心结论：下调存量房贷利率旨在稳信心、降成本、稳地产、促消费，也有居民资产端收益率下滑等客观因素。鉴于当前银行净息差已偏低，如果大规模下调存量房贷利率，降准降息的可能性将提升、尤其是进一步调降存款利率。短期看，存量房贷利率调降，叠加核心一二线很可能的降首付比例、放松认房认贷、放松限购限售等措施，地产短期也有望企稳。往后看，继续提示：7.24 政治局会议释放了偏积极、偏刺激的信号，一批组合拳有望陆续出台，短期紧盯松地产、“一揽子化债方案”、“活跃资本市场”的细化部署。

(资料图片仅供参考)

1、背景看，本次提及调整存量个人住房贷款利率，是7.14 央行发布会、7.24 政治局会议对地产定调偏积极的延续，旨在稳信心、降成本、稳地产、促消费。本次8.1 央行提及“调整存量个人住房贷款利率”，基本延续了7.14 央行发布会的相关表述，7.24 政治局会议也指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”以及“通过增加居民收入扩大消费”。住房贷款是居民债务最主要的构成部分，降存量房贷利率有助于稳定居民信心、降低负债端成本，进而稳定地产、刺激消费。

2、客观看，本轮存量房贷利率降幅明显低于新增房贷，叠加理财等居民资产端收益率下滑，居民“借新还旧、借短还长”等提前还贷意愿明显增加，下调存量房贷的必要性增加。

>LPR 加点的机制下，本轮存量房贷利率下降幅度明显低于新增房贷。2019 年以来，我国房贷利率采取“LPR+加点”的机制，新发贷款根据最新LPR 报价加点得到贷款利率，存量贷款利率每年可以根据LPR 变化情况进行重定价。根据央行披露的数据，2023 年一季度新发个人住房贷款利率为4.14%、较2021 年底的高点大幅回落149BP，但同期LPR 仅调降35BP，对应存量房贷下调幅度也仅35BP、明显低于新增房贷利率降幅。

>居民资产端收益率下滑，居民“借新还旧、借短还长”等提前还贷意愿明显增加。由于经济走弱，居民资产端收益率也明显回落，如6 个月理财产品预期年化收益率降至1.8%、为历史最低水平。伴随居民资产端收益率回落，居民提前还贷意愿明显增加：一方面今年上半年RMBS 条件早偿率指数明显抬升、反应提前还贷增加；另一方面上半年居民经营贷占比明显抬升，可能也与居民借经营贷偿还房贷有关，期间银保监会也表示要“加大对违规使用经营用途贷款、消费贷违规流入房地产领域的监管”。

3、影响看，存量房贷利率下调将进一步压缩银行净息差，后续可能需降准降息、尤其同步下调存款利率，再叠加降首付比例、放松认房认贷等措施，地产短期企稳的概率提升。

>对银行而言，存量房贷利率下调会进一步压缩净息差，可能需要同步调降存款利率。截至2023 年6 月，我国存量房贷规模为38.6 万亿，其中：利率明显偏高的主要集中在2018 年Q1 至2022 年Q1，期间当季新增房贷利率高于同期5 年期LPR/基准利率幅度在50BP 以上、多数在70BP 以上，总计约9.6 万亿。如果将这部分存量房贷利率全部调降至当前利率水平（加点为低于5 年期LPR16BP），粗略估算带来的年利润降幅在1200 亿左右（未考虑偿还等因素，可能存在一定高估）；再进一步考虑到当前银行净息差已处于历史较低水平，如果大面积调降，可能需调降存款利率、降准等措施，以同步降低银行负债端成本。

>对地产而言，存量房贷利率下降，再叠加核心一二线城市可能的降首付比例、放松认房认贷等措施，地产短期企稳的概率提升。目前看，存量房贷利率下降是稳地产组合拳的一部分，进一步释放了政策稳地产的信号，能一定程度提振信心。7.27 住建部也表示将“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款认房不用认贷等政策措施”，地产短期企稳的概率增加。

4、往后看，继续提示：下半年政策总基调偏积极、偏刺激，一批政策组合拳将加快出台。

7.24 政治局会议“直面困难、提振信心、对症下药”，释放了偏积极、偏刺激的政策信号。

存量房贷利率下调是重要配套政策，有助于稳信心、降成本、稳地产、促消费，但仍难从根本上解决需求不足、信心不足的问题。往后看，一批政策组合拳将加快出台，短期紧盯松地产、“一揽子化债方案”、“活跃资本市场”的细化部署，尤其是核心一二线城市可能很快松地产，包括下调首付比，放松限购限售、认房认贷等。

风险提示：测算误差、政策力度、外部环境等超预期变化。

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